01 · KURZ GESAGT

Die Antwort in drei Sätzen.

Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung in Leonberg beträgt die Maklerprovision üblicherweise 3,57 % des Kaufpreises für den Verkäufer und noch einmal 3,57 % für den Käufer. Die Mehrwertsteuer ist darin enthalten. Bezahlt wird erst, wenn der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist. Kommt kein Verkauf zustande, kostet der Makler nichts.

So arbeitet auch Alpha Immobilien: Aristotelis Vrakas berechnet in der Regel 3,57 % je Seite, hält den Satz vor Auftragsbeginn schriftlich fest und verlangt keine Vorauszahlung.

02 · RECHENBEISPIELE

Was das in Euro bedeutet.

Die 3,57 % setzen sich aus 3 % Provision und 19 % Mehrwertsteuer darauf zusammen. Berechnet wird vom beurkundeten Kaufpreis, nicht vom Angebotspreis.

Zur Einordnung: Häuser werden in Leonberg 2026 für rund 4.300 bis 4.750 € pro Quadratmeter angeboten, Wohnungen für 3.700 bis 4.050 €. Die Zahlen nach Stadtteil stehen im Beitrag Immobilienpreise Leonberg 2026.

03 · GESETZ

Wer zahlt: Das regelt seit 2020 das Gesetz.

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten die Paragrafen 656a bis 656d im Bürgerlichen Gesetzbuch. Sie greifen, wenn ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung verkauft wird und der Käufer als Privatperson kauft. Dann gilt:

• Der Makler arbeitet für beide Seiten: Verkäufer und Käufer zahlen gleich viel. Erlässt der Makler einer Seite etwas, gilt der Nachlass auch für die andere.
• Nur eine Seite hat den Makler beauftragt: Die andere Seite darf höchstens die Hälfte der Gesamtprovision übernehmen und muss erst zahlen, wenn der Auftraggeber seinen Anteil nachweislich bezahlt hat.
• Der Maklervertrag braucht Textform: Eine mündliche Absprache reicht nicht, eine E-Mail genügt.

Der Bundesgerichtshof hat diese Regel im Juli 2026 noch einmal bestätigt (Urteil vom 16. Juli 2026, Az. I ZR 111/25). Nach der Entscheidung kommt es darauf an, dass beide Seiten am Ende tatsächlich gleich viel tragen. Vertragliche Konstruktionen, die auf dem Papier teilen und in der Praxis eine Seite stärker belasten, sind damit nicht vereinbar.

Vor 2020 zahlte in Baden-Württemberg häufig schon jede Seite 3,57 %. Für Verkäufer in Leonberg hat sich durch das Gesetz deshalb wenig geändert. Neu ist vor allem, dass die Teilung nicht mehr wegverhandelt werden kann.

04 · AUSNAHMEN

Wann die Teilung nicht vorgeschrieben ist.

Die gesetzliche Teilung gilt nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die an Privatpersonen verkauft werden. In diesen Fällen ist die Provision frei vereinbar:

• Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser
• unbebaute Grundstücke
• Gewerbeimmobilien
• Verkäufe an Unternehmen oder gewerbliche Käufer

Ein Haus mit Einliegerwohnung zählt in der Regel noch als Einfamilienhaus. Bei einem Zweifamilienhaus mit zwei gleichwertigen Wohnungen kommt es auf den Einzelfall an. Wie Ihr Objekt einzuordnen ist, kläre ich vor dem Auftrag mit Ihnen.

05 · FÄLLIGKEIT

Wann die Provision fällig wird.

Der Makler hat erst Anspruch auf seine Provision, wenn ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen ist, also nach der Beurkundung beim Notar. Vorher entstehen Ihnen bei mir keine Kosten: nicht für die Bewertung, nicht für Fotos und Exposé, nicht für Besichtigungen.

Entscheiden Sie sich nach der Bewertung gegen einen Verkauf oder findet sich kein Käufer zu Ihrem Preis, zahlen Sie nichts. Das Risiko, umsonst zu arbeiten, liegt beim Makler.

06 · LEISTUNG

Was ein Makler dafür leisten sollte.

Die Provision bezahlt keine Besichtigungstermine, sondern ein Ergebnis. Bevor Sie einen Auftrag unterschreiben, sollten diese Punkte im Preis enthalten sein:

• Bewertung vor Ort mit schriftlicher Begründung des Preises
• Beschaffung aller Unterlagen bei Grundbuchamt, Stadt und Hausverwaltung
• Fotos, Grundrisse und Exposé
• Anzeigen auf den Portalen und Ansprache vorgemerkter Käufer
• alle Besichtigungen, persönlich geführt
• Prüfung der Finanzierung, bevor ein Angebot bei Ihnen landet
• Verhandlung, Abstimmung des Kaufvertrags mit dem Notar und Begleitung zum Termin
• Übergabe mit Protokoll und Zählerständen

Am meisten Geld bewegt dabei der erste Punkt. Ein Haus, das zu hoch startet, steht lange und wird am Ende mit Abschlag verkauft. Warum das so ist, lesen Sie unter Der richtige Angebotspreis. Wie die Wochen bis zum Notar ablaufen, zeigt die Seite Wie lange dauert ein Immobilienverkauf in Leonberg?

07 · VERHANDELN

Lässt sich die Provision verhandeln?

Grundsätzlich ja, die Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt. Zwei Dinge sollten Sie dabei wissen. Erstens: Weil beide Seiten gleich viel zahlen müssen, sinkt mit Ihrem Anteil auch der des Käufers. Zweitens: Ein niedriger Satz sagt nichts über das Ergebnis. Ein halbes Prozent weniger Provision sind bei 500.000 € Kaufpreis 2.500 €. Ein um drei Prozent zu niedrig verhandelter Kaufpreis sind 15.000 €.

Fragen Sie deshalb weniger nach dem Satz und mehr danach, wie der Makler den Preis herleitet, wer die Besichtigungen führt und wie lange Sie gebunden sind.

08 · OHNE MAKLER

Lohnt sich der Verkauf ohne Makler?

Wer privat verkauft, spart seinen Anteil der Provision. Der Käufer spart seinen auch und weiß das. Privatverkäufe werden deshalb oft härter verhandelt, und ein Teil der Ersparnis geht über den Preis wieder verloren.

Privat verkaufen kann gut funktionieren, wenn Sie den Marktwert sicher kennen, Zeit für Anfragen und Besichtigungen haben und der Käufer aus dem Bekanntenkreis kommt. Schwieriger wird es bei Erbengemeinschaften, bei Trennungen, bei vermieteten Objekten und immer dann, wenn der Preis unklar ist. Eine kostenlose Bewertung können Sie auch dann nutzen, wenn Sie danach selbst verkaufen.

09 · STEUER

Provision und Steuer.

Verkaufen Sie eine selbst genutzte Immobilie, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Die Provision lässt sich dann auch nicht absetzen. Ist der Verkauf steuerpflichtig, etwa bei einer vermieteten Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, zählt die Provision zu den Veräußerungskosten und mindert den Gewinn. Klären Sie Ihren Fall mit Ihrem Steuerberater.

Alles Weitere zum Ablauf finden Sie unter Immobilie verkaufen in Leonberg.